在國內房價高企、房產調控政策收緊的背景下，具有不限貸、永久產權、自由買賣等特點的海外房產持續(xù)燃燒著投資者的熱情。但是，國內房產投資者在判斷海外房產市場時會產生一些時空錯位的判斷，在國內稱得上是好房產的項目，到了海外卻不一定能為投資者帶來可觀收益。

　　比如在國內，“越靠近市中心的房子租金回報率越高”、“投資學區(qū)房的收益高，升值快”等都是選擇房產項目的重要因素，但在海外并非如此。投資房產內外有別，突破固有觀念，才能獲得更大收益。

       觀念一：靠近市中心的房子好

       絕大多數房產投資者都生活在一二線的大城市。比如在北京，二環(huán)房價高于三環(huán)、三環(huán)高過四環(huán)，以此類推，靠近市中心的房子寸土寸金，租金也水漲船高。

　　正是基于這種邏輯關系和推理，國內投資者理所當然的這樣衡量海外房產的租金高低與市中心遠近的關系，而真實情況卻與國人的“慣性思維”不一樣。例如在澳洲，本地沒有人會選擇生活在市中心，而是選擇更有生活氣息、教育資源豐富、配套設施完善的衛(wèi)星城區(qū)。

　　決定任何一個位置的租金回報率及空置率的關鍵要素是當地的出租物業(yè)供給和需求關系，這種供給和需求關系是動態(tài)的。

　　投資者應調查投資區(qū)域的出租物業(yè)供給和需求數量、出租平均價格水平、居住人群的分類，找到有發(fā)展?jié)摿Φ奈恢谩?/p>

　　觀念二：學區(qū)房租金收益高

       在國內，學區(qū)房深受廣大購房者和租客的愛戴，好口碑學校附近的房價比周邊高。基于此，國人對海外房產市場中靠近大學周邊的學生公寓項目情有獨鐘。

　　但事實是，很多大學周邊的學生公寓、高層公寓的房價增長緩慢，租金收益減少。大學周邊很少有本地居民，這里成為了留學生生活和居住的區(qū)域。受留學及移民政策調整的巨大影響，留學生是很不穩(wěn)定的租客人群。

　　國內投資者在選擇海外投資物業(yè)時，要謹慎考慮把物業(yè)出租的焦點集中在學生類租客上。另外，在海外投資學區(qū)房應注意：投資到精英高中、或者優(yōu)質私立學校的周邊，而非大學旁邊；投資到大學新的校區(qū)規(guī)劃的潛力區(qū)域。

　　觀念三：房屋購買費用低

       在宣傳中，海外房產的超低價格往往讓投資者興奮不已。但是，在購買房產的費用方面，國內與海外存在差異。投資者要詳細研究各國的房地產稅情況，衡量稅費成本是否可以承擔。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。

　　除了房地產稅，投資者也要關注匯率變化。因為房產貸款期限都較長，在這么長的時間內，利率一定是有升有降，貸款人會面臨還貸金額的不確定性。

　　以上三點是最容易讓國內投資者產生“慣性思維”的干擾項。投資海外房產，建議您選用符合資格、有信譽的海外房地產置業(yè)顧問公司。如果可以，付款時建議使用銀行貸款，因為銀行批復房屋貸款時，將檢查所有產權所屬是否合法，無形中多了一重保障。

　　另外，選擇有實力有信譽的發(fā)展商、找一個了解中西方文化的律師或專業(yè)人士都將讓您在投資海外房產上事半功倍。