6月底以來，各地紛紛發(fā)布最新保障房開工情況，與當(dāng)月初媒體披露的整體開工量?jī)H約今年任務(wù)的三成相比，最新數(shù)據(jù)的陡然增加則顯示，宏偉的保障房建設(shè)規(guī)劃已吹響了第一波沖鋒號(hào)。
業(yè)界質(zhì)疑：保障房開工數(shù)據(jù)是否含“水”
按照中央規(guī)劃，我國(guó)將在“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障房，其中2011年計(jì)劃開工1000萬套，且必須在11月之前完成是完成開工還是完成什么？6月初，有媒體披露，截止到5月底，全國(guó)整體開工量?jī)H約今年計(jì)劃的三成。時(shí)間與任務(wù)進(jìn)度明顯不同步，讓希望通過保障房實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)的廣大群眾頗感擔(dān)心。
然而，從6月下旬開始，各地卻陸續(xù)發(fā)布出讓人振奮的數(shù)字，許多省份均已實(shí)現(xiàn)“時(shí)間過半，任務(wù)過半”。據(jù)媒體報(bào)道，遼寧、山西等地的開工率已達(dá)九成左右，而更突出的陜西省，除計(jì)劃內(nèi)的790個(gè)項(xiàng)目外，還超計(jì)劃開工9個(gè)，開工項(xiàng)目總數(shù)占目標(biāo)任務(wù)項(xiàng)目數(shù)的101.1%，在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。
但面對(duì)這份“亮麗”的開工成績(jī)單，房地產(chǎn)相關(guān)人士卻有不同看法。
“這個(gè)開工進(jìn)度令人難以置信”，在上海從事房地產(chǎn)開發(fā)的朱先生向人民網(wǎng)記者直言，地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)本已沉重，在商業(yè)地產(chǎn)下滑，土地收入銳減的情況下，不具備大規(guī)模建設(shè)保障房的財(cái)力。天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹則認(rèn)為，數(shù)據(jù)陡增在情理之中。叢屹表示，和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一樣，保障房建設(shè)同樣有規(guī)劃、征地、招投標(biāo)和開工等環(huán)節(jié)。從3月份各省正式接到任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度看，5月底有三成的開工進(jìn)度算是正常，且下半年開始，保障房建設(shè)會(huì)明顯加速。
不過，對(duì)于6月下旬以來的數(shù)據(jù)，叢屹則也認(rèn)為不排除其中有含“水”的可能。叢屹解釋，“水分”主要是地方與中央的統(tǒng)計(jì)口徑不一致。中央認(rèn)定的保障房范圍包括：廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房。但一些地方在上報(bào)數(shù)據(jù)時(shí)將棚戶區(qū)改造、危舊房改造、還遷房及限價(jià)商品房列入其中。
政府建設(shè)雷聲大資本市場(chǎng)雨點(diǎn)小
有媒體估測(cè)，建設(shè)3600萬套保障房，若僅以每套50平米、每平米3000元的建筑成本計(jì)算，需要的總投資近5.4萬億人民幣。
而對(duì)于2011年計(jì)劃開工的1000萬套保障房而言，預(yù)計(jì)投資將達(dá)到1.3萬億。溫家寶總理在今年的《政府工作報(bào)告》中指出，今年中央財(cái)政將為保障性住房提供1030億元補(bǔ)助資金，這就意味著，剩下的1.2萬億將通過地方財(cái)政、商業(yè)信貸、保障房開發(fā)企業(yè)、保障對(duì)象及其他社會(huì)途徑實(shí)現(xiàn)。
為緩解地方的財(cái)政壓力，發(fā)改委近日發(fā)布了《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和保障房開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債。財(cái)政部也計(jì)劃安排發(fā)行2000億元地方債，并將所募集的資金優(yōu)先投向保障房。
叢屹對(duì)“地方債+企業(yè)債”的模式給予肯定，“下半年保障房建設(shè)的融資困難可以大大緩解，樂觀估計(jì)，此舉年內(nèi)融資規(guī)模最多可達(dá)6000億元。”
以此計(jì)算，通過政府直接解決的資金可達(dá)8000億左右，這意味著還有近三分之一的資金缺口需要通過市場(chǎng)籌集。
但據(jù)記者了解，以銀行為代表的市場(chǎng)化資本尚未表現(xiàn)出太大作為。地方上急不可耐多少是因?yàn)橹醒攵啻螐?qiáng)調(diào)，今年1000萬套保障房的開工任務(wù)是“硬指標(biāo)”，但以逐利為目的的商業(yè)資本并沒有這樣的壓力。
有銀行業(yè)人士向人民網(wǎng)記者透露，保障房貸款項(xiàng)目的收益率并不高，在今年信貸總額偏緊的情況下，銀行為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，更愿意將有限的額度投向收益更高的項(xiàng)目。某省主管官員也證實(shí)，企業(yè)目前參與的積極性的確不高。
出路在于金融創(chuàng)新 需防范地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一位不愿透露姓名的專家表示，盡管地方政府為籌集建設(shè)資金做了不少努力，完成今年的開工指標(biāo)問題不大，但若放眼未來幾年的整體落實(shí)情況，在地方債務(wù)高企的情況下，資金問題仍是一大隱憂。
保障房建設(shè)帶有顯著社會(huì)性，這就決定了其商業(yè)收益必然處于較低的水平。在此情況下，如何調(diào)動(dòng)市場(chǎng)參與的積極性，即成為籌集到充足的建設(shè)資金，不致使地方政府進(jìn)一步債臺(tái)高筑的關(guān)鍵。
叢屹認(rèn)為，利潤(rùn)低和回款周期長(zhǎng)是保障房項(xiàng)目融資難的重要原因，解決這一問題的根本出路在于金融創(chuàng)新，地方政府應(yīng)該大力推進(jìn)通過證券化的途徑融資，而央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)也應(yīng)該出臺(tái)一些鼓勵(lì)政策。
叢屹的觀點(diǎn)代表了諸多學(xué)界對(duì)此問題的認(rèn)識(shí)，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀日前也透過媒體建議，對(duì)保障房債券應(yīng)該增加市場(chǎng)化舉措，如在發(fā)行保障房債券之后，允許出臺(tái)衍生品或?qū)_手段，滿足市場(chǎng)上不同性質(zhì)投資者的需要。
不過，叢屹與葉檀均提醒，融資過程中需要重視進(jìn)一步擴(kuò)大債務(wù)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題。叢屹表示，在擴(kuò)大債務(wù)融資的同時(shí)，必須加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)管，防范出現(xiàn)新的地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。