土地市場慘遭樓市“寒潮”侵襲。最新數(shù)據(jù)顯示，10月份全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%。
開發(fā)商拿地越來越謹(jǐn)慎。在中國指數(shù)研究院重點監(jiān)測的100余家房企中，10月份僅中糧地產(chǎn)在上海有新增土地，其余重點監(jiān)測的如萬科、保利、金地等房企均未在一線城市出手拿地。
房控不松 企業(yè)怎么辦
現(xiàn)狀：現(xiàn)金為王為主導(dǎo)，9城市零成交
“地王”已經(jīng)徹底消失了。10月31日，武漢出讓12宗土地，10宗以底價成交，2宗進入競拍，溢價率低；11月1日，廣州原定于當(dāng)天公開出讓18宗地塊取消12塊土地的出讓；11月4日，南昌市有13宗土地公開拍賣中4宗土地延遲拍賣，7宗土地以底價成交，另2宗溢價不到1%成交；11月9日，上海土地市場有5幅地塊出讓，但4幅地塊提前發(fā)布消息終止出讓，僅一幅地塊成功交易……
住宅地塊交易更為不堪。資料顯示，10月份深圳、廣州、武漢、成都、廈門、福州、吉林、洛陽、西安9個城市均無住宅地塊成交。而北京土地市場在經(jīng)過10月份多宗地塊無人問津的冷清局面后，在11月份雖有爆發(fā)，但土地出讓金卻同比大幅下降40.81%。
“近期土地市場遇冷與當(dāng)下經(jīng)濟態(tài)勢、房企策略、政府態(tài)度有關(guān)。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長孫立堅在接受《國際金融報》記者采訪時指出：“貨幣政策仍呈偏緊狀態(tài)，貸款未松，市場流動性沒有實質(zhì)性增加，開發(fā)商資金成本仍在不斷升高，在現(xiàn)金為王的思想下，拿地還是比較謹(jǐn)慎的。”
上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長姚玲珍對此也表示認(rèn)同，她對記者指出，在未來調(diào)控政策與房價走勢還不明朗的情況下，資金較為充裕的開發(fā)商也在觀望，“或許到明年一二季度才會有較顯著的拿地意愿”。
收入減少 政府怎么辦
對策：復(fù)蘇企業(yè)活力，回歸實體經(jīng)濟
土地市場不景氣，對地方政府來說是個不小的打擊。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長謝逸楓預(yù)測，“與2010年全國土地出讓金29397億元相比，今年至少下降30%以上，甚至要下降50%。”
自上世紀(jì)90年代分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸到地方政府，土地收入及衍生的相關(guān)收入在地方政府財政收入中的比例逐漸加重。在2010年全國8.3萬億元的公共財政收入中，土地出讓收入就達2.9萬億元。
孫立堅對土地財政的“走弱”卻表示出一絲欣慰，他告訴記者，其實在2008年以前并沒有土地財政這一說，金融危機重創(chuàng)實體經(jīng)濟后，土地市場才逐漸火熱起來，以至于成為一些地方政府的財政支柱，也就間接推熱了地產(chǎn)行業(yè)。
“只有實體經(jīng)濟才能振興經(jīng)濟，政府靠企業(yè)才能‘吃好飯’，賣地只能是輔助收入。”孫立堅指出：“溫州危機爆發(fā)后，中央已開始加快速度振興企業(yè)，如對中小企實行結(jié)構(gòu)性減稅并出臺一系列金融扶持政策等，復(fù)蘇企業(yè)活力，給地方政府‘開源’。”
在他看來，實體經(jīng)濟做好了，才能達到政府、企業(yè)、群眾的多贏，若依靠地產(chǎn)，獲利的只是政府與地產(chǎn)開發(fā)商，打壓的卻是下游產(chǎn)業(yè)與老百姓的利益。姚玲珍也表示，現(xiàn)在地方政府出路只有一條，就是要為企業(yè)減負(fù)，增加企業(yè)造血能力，這樣才能彌補土地財政的“損失”。
防止反彈 調(diào)控怎么辦
政策：大建保障房，允許自主發(fā)債
土地市場低迷，引起了一些憂慮。有分析認(rèn)為樓市調(diào)控政策若持續(xù)下去的話，土地賣不出去，以后房子也會建得少，可能會導(dǎo)致供求失衡致使樓價反彈的后果，最后還是老百姓 “埋單”。
著名經(jīng)濟學(xué)家許小年就建議，要平抑房價就需要增加土地供應(yīng)，應(yīng)該“取消18億畝紅線，建立起真正的土地一級市場”。
對此，孫立堅和姚玲珍都表示，目前還不是取消18億畝耕地紅線的時機。孫立堅認(rèn)為，“用市場機制解決土地供應(yīng)困難”是有道理的，但是目前房價高的大部分在一二線城市，“一二線城市可用土地就那么一塊，是不動產(chǎn)，通過改善供給不太可行”。姚玲珍則認(rèn)為，現(xiàn)在發(fā)展地產(chǎn)已經(jīng)占用了很多農(nóng)地，更重要的是現(xiàn)在“農(nóng)業(yè)還未產(chǎn)業(yè)化”，要政府進行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和引導(dǎo)，提高產(chǎn)量等以后再適當(dāng)調(diào)整。
“現(xiàn)在國家大力推行保障房建設(shè)，就是為了平衡以后的供需問題。”孫立堅對《國際金融報》記者表示：“保障房建設(shè)可以分流一批中低收入者，減少對商品房的需求。這樣在未來出現(xiàn)雙減的情況下(商品房供應(yīng)減少、需求減少)，也能達到供需平衡。”
在姚玲珍等專家看來，樓市調(diào)控政策需要長期性連續(xù)性地實施下去，才能讓樓價實質(zhì)性地降下來。此外，政府對土地供應(yīng)也要有個長期的規(guī)劃，建好土地儲備系統(tǒng)，以應(yīng)對未來需求。對于地方政府財政拓寬財源問題，姚玲珍認(rèn)為國家允許地方政府發(fā)金融債就是一個有力的扶持，“地方政府也可采用政府引導(dǎo)、社會參與的方式發(fā)展地方融資平臺，以支持地方建設(shè)”。
