中新網(wǎng)杭州7月1日電 (記者 李飛云 通訊員 趙亮 李炫樂)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境大逆轉(zhuǎn)，各部委相續(xù)出令調(diào)控，日前，杭州法律界以及房地產(chǎn)業(yè)研究者近300人齊聚一堂解讀樓市新政，專家稱房產(chǎn)“虛火”旺，須有效防范法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　房產(chǎn)政策密集出 樓市環(huán)境“大逆轉(zhuǎn)”

　　從2009年底，國(guó)四條開始發(fā)端，2010年1月國(guó)十條出臺(tái)對(duì)之進(jìn)行細(xì)化，3月國(guó)土資源部出臺(tái)國(guó)十九條規(guī)范土地市場(chǎng)，國(guó)資委要求非主營(yíng)房地產(chǎn)央企退市。4.15新政頒布的兩個(gè)多月來(lái)，冰凍、調(diào)控、低開已經(jīng)迅速取代了狂熱、售馨、升值。

　　樓市連著財(cái)政和經(jīng)濟(jì)，樓市也連著財(cái)富，當(dāng)然樓市更連著普羅大眾的民生，樓市幾乎成為當(dāng)下最熱門的話題，現(xiàn)在有兩句話也被越來(lái)越多的公眾所講到，就是股市不可留，樓市靠不住。

　　那么新政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)如何應(yīng)對(duì)？如何準(zhǔn)確分析、解決樓市交易中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)？如何有效處理樓市新政催生的法律糾紛？

　　日前，杭州仲裁委員會(huì)在杭舉行了2010年首屆杭仲論壇，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、杭州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)、浙江大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究基金成為本次論壇的積極參與承辦者，近300人參會(huì)。

　　專家稱房產(chǎn)“虛火”旺

　　浙江省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、浙江大學(xué)光華法學(xué)院教授、杭州仲裁委員會(huì)仲裁員方立新在會(huì)上發(fā)言表示，回顧調(diào)控出臺(tái)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，2009年商品房的銷售面積僅比前一年增加了42%，而價(jià)格卻增長(zhǎng)了75%，另一方面，銀行信貸也在近十年的房地產(chǎn)發(fā)展中迅速膨脹，據(jù)統(tǒng)計(jì)1998年中國(guó)房貸的總額僅四百多億，2006年已超過5萬(wàn)億，2009年僅十一家上市銀行的貸款規(guī)模已與2006年總額持平，資金流向絕大部分投放到了房地產(chǎn)以及相關(guān)的行業(yè)。

　　方立新還拿出另一份由社科院和電力部門統(tǒng)計(jì)的報(bào)告中顯示，截至2009年底中國(guó)約有6540萬(wàn)套房子空置，包括在建的1750萬(wàn)套共有7790萬(wàn)套。房地產(chǎn)領(lǐng)域投機(jī)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，信貸投放過猛、房地產(chǎn)領(lǐng)域“虛火”過旺與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“過冷”形成了鮮明的對(duì)比，因此，冷靜客觀的來(lái)看今年的宏觀調(diào)控實(shí)是勢(shì)在必行。

　　新政冷卻過熱樓市成效明顯

　　方立新還表示，新政出臺(tái)二個(gè)多月的時(shí)間，被稱“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控新政似乎起到了效果。截至五月份，京、滬、深、穗、杭等地統(tǒng)計(jì)成交量大幅萎縮，價(jià)格也開始出現(xiàn)了松動(dòng)，房?jī)r(jià)的下行通道已然形成，最近有些樓盤已經(jīng)下降15%甚至20%。

　　同時(shí)他還認(rèn)為，基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)每年以7%～8%以上的速度增長(zhǎng)，特別是城市化進(jìn)程的加速；土地財(cái)政與住宅開發(fā)的過度市場(chǎng)化，有很多的地方政府一年財(cái)政開支的50%甚至高達(dá)80%來(lái)自于土地；財(cái)富積累、財(cái)產(chǎn)保值增值的旺盛需求與投資渠道的狹窄、單一、不暢三大主要因素，樓市在十年堅(jiān)挺之后依然有著強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。

　　方立新教授分析今年出臺(tái)的新國(guó)十條重點(diǎn)是要求上下各縣市省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，實(shí)行差別化的住房信貸，完善運(yùn)用稅收政策，增加居住用地的有效供應(yīng)和調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的供應(yīng)，從政策的有保有壓、受益群體、扶持重點(diǎn)、信貸投放對(duì)象來(lái)看，樓市洗牌在所難免，中央希望化樓市之“危”—有效控制房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)過快上漲、創(chuàng)樓市之“機(jī)”—力求樓市軟著陸，保障住房民生問題的意圖十分鮮明。

　　樓市新政須有效防范法律風(fēng)險(xiǎn)