市場：上演深度搏殺

　　世界杯的賽況可謂跌宕起伏，留下不盡的經典比賽。2010年上半年的上海樓市，經歷了從艷陽高照到冷若冰霜的驚天之變，同樣充滿了戲劇性。毫無疑問，這個市場正在上演“史上最猛”的深度搏殺。

　　在這個跌宕起伏的上半年，樓市成交量和價格到底發生了怎樣的逆轉？哪些樓盤在上半年“笑傲江湖”？市場規則又發生了怎樣的變化？《新民樓市》就此對上半年的半程賽況進行一下回顧。

　　成交量直接被腰斬

　　2010年上半年上海一手商品住宅成交量創5年來最低值，比去年同期下降6成，比2008年下降3.5成。

　　根據中原地產研究咨詢部的數據顯示：2010年上半年上海一手商品住宅成交量創5年來最低值，比去年同期下降6成，比2008年下降3.5成。對此，中原地產董事總經理譚百強分析到：“最嚴調控政策逐步落地和土地財政繼續無解是交易量久持續低迷的主因。中國樓市歷來政策導向明顯，2009年在激勵政策的驅動下樓市交易由冷轉暖，而2010年大刀闊斧新政層出不窮，‘認房又認貸’的信貸政策對剛性需求有所誤傷；‘房地產稅’猶抱琵琶半遮面加深樓市觀望氣氛，供求雙方預期產生分歧。”

　　事實亦如此，來自仲量聯行的數據顯示：2010年第二季度上海新房成交量較去年同期大幅下跌62.3%。商品住宅銷售量更是同比下跌71.8%，5月也成為自2005年9月有交易記錄以來成交量最低的一個月。“說白了，開發商認為政策調控是短期行為，謹慎推盤，造成供應緊缺；而購買者認為樓市拐點正在形成，高額房價讓剛需者無力承擔；也讓投資成本上升，風險增加利潤下降，使得投資意愿降低。一切的一切使得樓市交易釋放阻礙重重。”譚百強分析地十分透徹。

　　業內人士表示：目前整個市場都已放棄你追我趕，主在打心理戰，何時才能打破沉悶，一看政策，二看開發商的資金鏈。

　　成交價格調控“絕殺”房價漲勢

　　4月政策出臺后全市住宅均價直接從4月的20911/平方米連續下滑至6月的17494元/平方米。

　　“太神奇了！這次調控讓房價從4月之前的直線上升變成直線下降。房價倒V在近幾年的樓市走向中并不多見。”華燕市場研究部副經理張晴怡感慨道：“雖然整個上半年的住宅均價處于2008年以來的最高點，但從上半年各月的均價變化不難看出，4月政策出臺后全市住宅均價直接從4月的20911/平方米連續下滑至6月的17494元/平方米。”事實上，外郊環區域的房價下跌更為顯著，外郊外區域的平均房價從5月的23156元/平方米下滑到6月的17311元/平方米，環比下滑了25.2%。

　　“一二手房的定價心態都發生變化，從高高在上變成高高在下。”譚百強用香港人特有的幽默表達到：“品牌開發企業正在零星降價并有范圍擴散趨勢，調整幅度普遍在15%以下，多數為5%以內的小幅優惠。交易回暖僅集中在個別深度降價樓盤。二手市場早期跳價現象消失，議價空間從新政初期的5%左右放達到10%并進一步擴大，但交易依舊寥寥。”

　　針對上述情況，仲量聯行中國研究部總監柯志謙預判到：“受益于2009年上海住宅火爆的銷售業績，開發商們目前還沒有感受到太大的資金壓力。不過未來的幾個月內，上海的住宅價格將會繼續有所下跌，跌幅在15%到20%之間。”