近期，部分商業銀行上調首套房貸款利率，折射出銀行對于房地產未來走向的擔憂；與此同時，受控于不斷緊縮的信貸額度，不少銀行嚴控房地產開發貸款，甚至上浮50%的開發貸款利率。處于利率高企和“量價雙降”的夾擊下，房地產行業將何去何從？

利率高企擠壓利潤房企面臨“大洗牌”

國家統計局最新數據顯示，9月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比下降城市有17個，環比持平的城市有29個；同比漲幅回落的城市有59個。

中國銀監會主席劉明康19日在CEO組織峰會上表示，最新的壓力測試結果顯示，即使房地產抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地產貸款風險仍可控。

同日，海爾地產董事長盧鏗在第二屆地產金融創新峰會上表示，房地產業涉及五六十個行業，關聯度極大，如果房價下跌五成，可能會對金融乃至經濟產生較大影響。“目前房地產行業民間灰色融資非常厲害，加之各種成本全面上升，對房地產利潤空間擠壓明顯。”

北京盛世神州資金董事長張民耕告訴記者，目前房地產利潤率的下降已經是不爭的事實。“以前開發能有部分利潤，銷售以后炒房還有一部分利潤，可現在開發的利潤要被投資商分享，而炒房的利潤更是越來越少。大地產商實力強勁有競爭優勢，小房地產商今后的發展更為艱難。”

“年底通常是銀行和企業回收資金的時候，一些中小型房地產商或將遭遇資金鏈問題，很可能被大房地產商趁機并購。”中坤集團[簡介 最新動態]董事長黃怒波說。

民建中央副主席辜勝阻表示，今年不少房地產企業遭遇了融資難題，在利率高企和“量價雙降”夾縫中生存的房地產企業在年底或將面臨“大洗牌”。

專家認為，當下房地產企業要調整心態，改變過去多年追求高利潤、大規模發展的模式，降低發展速度，積極改進產品服務，提升產品質量。

旅游、養老或成市場方向

全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，目前房地產交易量大幅下降，房地產價格出現松動，達到年初房地產調控的目標，也同時倒逼房地產企業開始思考轉型道路。“在商品住宅受到較大擠壓的時候，我們應該思考原來哪些價值發揮得不夠，尋找"價值洼地"。”

聶梅生認為，目前國內房地產企業對于內需和消費挖掘不夠，旅游地產、養老地產、商業地產等新方向潛力巨大。“僅國慶長假七天，全國零售和餐飲企業銷售額就達近7000億元，2010年旅游帶動的產值更是達到1.2萬億元，旅游業是長期內需，也是地產業不錯的投資方向。”

“在我國即將全面進入老齡化社會之時，養老產業也是房地產發展的新方向。”她說。

專家認為，目前中國城市化發展到一定階段，房地產行業不能僅僅停留在商品住宅的開發層面，需要伴隨城市開發、運營，進入城市化開發的第二階段，積極發展商業地產。

“房地產業價值的新方向也是和經濟轉型密切相關的。”聶梅生表示，房地產業也要由原來的勞動力密集轉向科技含量更高的新型經濟體，帶動新興產業發展，一些省市開發的新經濟區應成為房地產關注的重點。

今年開始，國家政策大量向公租房、保障房、廉租房傾斜。專家建議，房地產開發商還可以關注房地產管理方面的投資，未來國內需要的不僅是物業，而是大型的專業租賃管理公司。