山雨已來(lái)，風(fēng)聲很緊，這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照。好多人已經(jīng)開(kāi)始到處打聽(tīng)消息，就是要問(wèn)明白，房?jī)r(jià)降不降，何時(shí)該買房。
其實(shí)，就濟(jì)南而言，降價(jià)是完全可以的，但問(wèn)題在于降多少。最近面市的項(xiàng)目大多在2009年上半年拿地，那時(shí)地價(jià)差不多處于最高點(diǎn)，有的項(xiàng)目合地價(jià)就在四千多一平方，加上建筑安裝和稅費(fèi)及財(cái)務(wù)成本，再加上至少百分之十五的毛利潤(rùn)，怎么也得過(guò)七千了，這樣的地方降價(jià)空間很小。一般來(lái)說(shuō)能降價(jià)和敢降價(jià)的都是大片拿地，提前幾年拿地的大開(kāi)發(fā)商，一方面成本便宜，另一方面有很好的融資平臺(tái)，降價(jià)之后不影響公司持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣的公司就完全可以開(kāi)動(dòng)價(jià)格戰(zhàn)，下調(diào)一下，以便更好的周轉(zhuǎn)資金，或者保證手里的現(xiàn)金流。
市場(chǎng)永遠(yuǎn)不一樣，各家公司的家底也不相同，門對(duì)門的兩家公司，兩個(gè)項(xiàng)目也會(huì)因?yàn)槌杀竞筒僮黠L(fēng)格的不同而采取完全不同的策略，所以永遠(yuǎn)不要期待房?jī)r(jià)一刀切的跌下來(lái)，然后像白菜蘿卜一樣買回家。
對(duì)本地市場(chǎng)而言，不要期望所有項(xiàng)目同時(shí)降價(jià)，也不要期望一下子降很多，但凡企業(yè)，任何時(shí)候都不會(huì)做賠本買賣，就是做，也是相對(duì)短期，為將來(lái)賺更多利潤(rùn)。從某種意義上來(lái)說(shuō)，這也許像2008年的悲情一探，大家覺(jué)得可能真的不行了，拐點(diǎn)真的來(lái)了，好多人挺不住了，其實(shí)后面的事實(shí)證明，在中國(guó)，無(wú)論機(jī)構(gòu)大資金個(gè)人投資者，房地產(chǎn)投資仍舊是主流，因?yàn)闆](méi)有其他的更好的渠道。
堅(jiān)定看好房?jī)r(jià)并從中得益的人，信心來(lái)自于人口紅利，房子不簡(jiǎn)單是房子的問(wèn)題，應(yīng)該是特殊階段特有的社會(huì)問(wèn)題的表現(xiàn)之一，這個(gè)時(shí)間確實(shí)特殊，多少年來(lái)，機(jī)會(huì)也許就這么一次，等到三五十年之后，人口出生率下降，一個(gè)孩子可以繼承五套房子，房子就成災(zāi)難，那時(shí)房地產(chǎn)特別是住宅開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕蘅槥橹鞯淖钇胀ǖ男袠I(yè)了。就中國(guó)的實(shí)際來(lái)看，現(xiàn)在乃至以后的三十年內(nèi)還是中國(guó)房地產(chǎn)的好時(shí)間，GDP、城市化、人口紅利、以居住為主的生活質(zhì)量大改善、商業(yè)大爆發(fā)等等都在推動(dòng)房子的需求，有需求就有大市場(chǎng)，這是規(guī)律。盡管現(xiàn)在政府為了穩(wěn)定，為了打壓通脹，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了種種限制，但是這種政策和人為限制是有限的，特別是在房地產(chǎn)已經(jīng)充分市場(chǎng)化的今天，限制是階段性的，而壓抑之后的反彈已經(jīng)在2009年得到證實(shí)。此時(shí)的房?jī)r(jià)下探，只是因?yàn)樾枨笫艿揭种疲裟骋惶煺叻潘�，房�(jī)r(jià)失控的危險(xiǎn)也是致命的。所以，歷次調(diào)控都是以遏制過(guò)快上漲和上漲為題，而非房?jī)r(jià)暴跌。(趙魯梁)
