多年來一向“賣座”的潘石屹SOHO系列商業(yè)樓盤，近期卻頻繁遭遇業(yè)主糾紛。退租門、物業(yè)門，如今又出現抗議門。然而，一直以來相安無事的商業(yè)運作緣何一時之間就遇上了“多事之秋”呢？在業(yè)界人士看來，是商業(yè)地產整體環(huán)境遇冷放大了SOHO模式的弊端。

　　SOHO中國SOHO業(yè)主到售樓處抗議

　　昨日有報道稱，在潘石屹旗下SOHO中國的新樓盤嘉盛中心，自稱被欺騙的20余名朝外SOHO和SOHO尚都的業(yè)主，打著橫幅到售樓處，勸人不要買潘石屹的房子。

　　該報道引用業(yè)主劉女士的話稱，2006年，她花220多萬元購買了朝外SOHO的一個商鋪，當時的價格每平方米將近4萬元。購房時，售樓人員曾口頭承諾，開發(fā)商會自持30%到60%的商業(yè)面積、年回報率達到8%、統(tǒng)一管理招租等。如今，商鋪已售完，但很多商鋪租不出去。據業(yè)主們稱，情況類似的大約有 200多人。

　　昨日記者致電SOHO中國高級副總裁許洋詢問此事的相關情況，但其電話一直無人接聽。

　　這已經不是SOHO商業(yè)第一次發(fā)生業(yè)主糾紛。SOHO尚都、建外SOHO因為對外出租率較低和物業(yè)矛盾等問題，已經發(fā)生多次業(yè)主抗議的事情。

　　散售模式弊端被放大

　　“這和SOHO中國特有的商業(yè)模式是有關系的，為了滿足人投資商業(yè)的需求，SOHO商業(yè)主要是以散售為主。這種拆散銷售，出現了業(yè)權分散的情況，一旦出現問題，因為小業(yè)主的群體較大，眾口難調，所以很容易發(fā)生糾紛。”第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部王瓊向記者分析說。

　　明天地產業(yè)務總監(jiān)賈玉鵬也認同這一觀點。他表示，SOHO的散售模式是業(yè)主糾紛最深層次的原因。“商業(yè)本應該是開發(fā)商持有的，而SOHO中國是將大開間商場型商業(yè)分割成若干個小商鋪進行銷售。”

　　賈玉鵬認為，這種分散銷售模式是不合理的。一方面，不能保證業(yè)態(tài)的合理搭配，開發(fā)商不能對業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一的管理和布局。另一方面，在分散的產權商鋪里，業(yè)主對租金的期望值不一樣。“這樣就直接導致空置率比較多，影響整個商業(yè)的氛圍，已經租出去的商鋪經營業(yè)績也不會理想，最后形成了一種惡性循環(huán)。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低就是這樣引起的。當時對業(yè)主的承諾不能達到，業(yè)主自然會抗議。”賈玉鵬表示。

　　但是，為什么在2009年以來SOHO的問題突然多了起來呢？“這與商業(yè)地產的整體環(huán)境有關。受金融危機影響，去年商業(yè)地產尤其是出租板塊遇冷，這就加大了業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾。”王瓊說。

　　據世邦魏理仕統(tǒng)計，去年前三季度優(yōu)質零售物業(yè)首層和二層的租金跌幅始終在5.4%-5.7%區(qū)間，空置率也始終徘徊在8%-9.2%的高位。

　　潘石屹已意識到危機

　　實際上，商鋪散售在國外以及中國港澳地區(qū)早已銷聲匿跡，在國內的一些大城市也正在逐步退出市場。王瓊向記者表示，目前國內商業(yè)地產主要還是開發(fā)商整體持有為主。

　　潘石屹為何鐘情散售呢？賈玉鵬認為，散售就是能快速回籠資金，能夠將利益最大化。而在銷售方面，潘石屹就有著自己獨到的一面。王瓊認為，一方面潘石屹的市場營銷做得很好，另外，潘石屹對商業(yè)投資客戶的儲備非常豐富。

　　隨著SOHO尚都與建外SOHO問題的暴露，外界對于SOHO商業(yè)散售模式的質疑也越來越多。賈玉鵬認為，已經吃了苦頭的投資人，肯定不會再去買SOHO的樓盤。這樣口碑壞了，SOHO的神話也很難持續(xù)。

　　不過，潘石屹也意識到了這種危機。他明確表示，SOHO前門項目的操作將由出售模式向持有模式轉型，此外光華路SOHOⅡ、朝陽門SOHO的三期都會持有一部分，并透露以后每一年持有的物業(yè)量都要增大。