經(jīng)營(yíng)性收益“被補(bǔ)貼” 小區(qū)物業(yè)糊涂賬何時(shí)清？
新華網(wǎng)杭州10月19日電(記者 商意盈)一次偶然的換門(mén)要求讓杭州一小區(qū)業(yè)主動(dòng)了查查物業(yè)賬本的念頭。這一查居然發(fā)現(xiàn)原本幾百萬(wàn)元的收益只剩下了50萬(wàn)元。物業(yè)賬本不清不楚，物業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)性收益混淆，久而久之就成了糊涂賬，這是很多小區(qū)普遍存在的現(xiàn)象。記者就這一現(xiàn)象進(jìn)行了調(diào)查。
三扇門(mén)引出的糊涂賬
杭州仙林苑小區(qū)是一個(gè)擁有兩千多戶(hù)住戶(hù)的高檔小區(qū)，第三期自2004年起開(kāi)始入住。8月初，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)在沒(méi)有征求他們同意的情況下，小區(qū)物業(yè)給三幢大樓換上了新大門(mén)。業(yè)主們認(rèn)為這三扇鐵門(mén)不但影響美觀，而且太重，老人和小孩不容易推開(kāi)，于是找到物業(yè)希望能換門(mén)。
業(yè)主黃先生告訴記者：“我們找物業(yè)的時(shí)候他們說(shuō)沒(méi)有錢(qián)，我們問(wèn)物業(yè)費(fèi)和小區(qū)經(jīng)營(yíng)管理的收入哪里去了？他們說(shuō)花了。”
物業(yè)的說(shuō)辭引發(fā)了業(yè)主查賬，可是他們發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司賬上只剩余50萬(wàn)元。“先不說(shuō)物業(yè)費(fèi)，光小區(qū)停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)之類(lèi)的收入，5年下來(lái)就不會(huì)少于300萬(wàn)元，怎么只剩下50萬(wàn)元了呢？這筆錢(qián)哪里去了？”業(yè)主們質(zhì)疑。
據(jù)了解，仙林苑的物業(yè)公司杭州新時(shí)代物業(yè)所能獲得的經(jīng)營(yíng)性收益主要包括店鋪?zhàn)饨稹⑿^(qū)停車(chē)費(fèi)、廣告位租金等。黃先生給記者算了一筆賬：外面的車(chē)子到小區(qū)路面停車(chē)收費(fèi)是每小時(shí)4元，業(yè)主的車(chē)位是包月的，費(fèi)用為每個(gè)月100元，整個(gè)小區(qū)少說(shuō)也有500輛車(chē)。此外還有電梯、樓道上的廣告牌之類(lèi)的收入，每年不會(huì)少于60萬(wàn)元。
當(dāng)問(wèn)及這筆經(jīng)營(yíng)性收益的來(lái)源和去向時(shí)，杭州新時(shí)代物業(yè)仙林苑管理處副主任于忠魁表示這些收支情況都在小區(qū)里作過(guò)公示，至于這5年以來(lái)的公司財(cái)務(wù)，則需要一段時(shí)間進(jìn)行整理。
業(yè)主對(duì)記者表示，除了2010年1月公示過(guò)《2009年仙林苑費(fèi)用收支情況》，物業(yè)公司再無(wú)相關(guān)情況公示。記者看到，在公示的《收支情況》中，羅列了2009年仙林苑收入包括路面停車(chē)費(fèi)、房租和廣告，共計(jì)86萬(wàn)余元。支出包括稅金、日常維修、保安服務(wù)等方面，共計(jì)28萬(wàn)元左右。
唯一的一次公示只說(shuō)了費(fèi)用收支，沒(méi)有分清物業(yè)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收益的概念，沒(méi)有跟業(yè)主交代清楚，這根本就是一筆糊涂賬！我們小區(qū)的收益到底有多少？錢(qián)到底是怎么花了？為什么物業(yè)可以這樣花錢(qián)？我們都不知道。”黃先生說(shuō)。
經(jīng)營(yíng)性收益“被補(bǔ)貼”？
按照杭州市房產(chǎn)管理局2007年《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益管理的通知》規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性收益是“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房和利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營(yíng)性收入，扣除合理經(jīng)營(yíng)成本后的收益歸全體業(yè)主所有。”“這跟物業(yè)費(fèi)是完全不同的兩個(gè)概念，物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司向業(yè)主收取的，經(jīng)營(yíng)性收入是歸全體業(yè)主所有的。”杭州市下城區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科科長(zhǎng)曹炯說(shuō)。
仙林苑物業(yè)日前公布了2005年到2010年6月經(jīng)營(yíng)性開(kāi)支情況。5年來(lái)小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入共計(jì)約415萬(wàn)元。支出包括電梯維修、年檢費(fèi)，維修人員開(kāi)支，車(chē)輛管理人員開(kāi)支，稅費(fèi)，保潔、綠化等費(fèi)用，總計(jì)357萬(wàn)元。
浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所律師馬幼藍(lán)表示，這些支出中除了稅費(fèi)，其他費(fèi)用都應(yīng)該屬于物業(yè)費(fèi)用支出，不能從經(jīng)營(yíng)性收益中挪用。
新時(shí)代物業(yè)仙林苑管理處主任李萍告訴記者，近幾年來(lái)，仙林苑物業(yè)費(fèi)用成本一直在增加，收繳的物業(yè)費(fèi)卻保持幾年前的水準(zhǔn)，最高每個(gè)月每平方米0.8元，最低每個(gè)月每平方米0.4元。“我們物業(yè)收繳率只有50%，收入不足以支付支出，因此我們?cè)诜弦?guī)定的情況下跟小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了合同，規(guī)定可以將經(jīng)營(yíng)性收入的30%用于物業(yè)支出補(bǔ)貼。”李萍說(shuō)。
記者多次撥打仙林苑小區(qū)業(yè)委會(huì)主任柯苗祥的電話，始終處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。但仙林苑業(yè)主告訴記者，合同不但沒(méi)有征求他們的同意，也不知道合同內(nèi)容是什么，他們甚至壓根不知道有這回事。
“我們業(yè)主才是這筆收益的所有人。錢(qián)在物業(yè)公司兜里揣久了就成他們的了？他們是我們請(qǐng)來(lái)的管家，現(xiàn)在他們卻成了錢(qián)的主人，我們這些真正出錢(qián)的人卻成了冤大頭。”黃先生說(shuō)。
業(yè)主們紛紛向記者表示，剛剛還說(shuō)要一段時(shí)間才能出來(lái)的經(jīng)營(yíng)性開(kāi)支情況，用了短短3天就“突擊”出來(lái)了，非常可疑。即使有合同，為什么上面規(guī)定只能補(bǔ)貼30%，實(shí)際卻補(bǔ)貼了近86%？而且根據(jù)報(bào)表，5年的停車(chē)收入為60萬(wàn)元左右，車(chē)輛管理人員開(kāi)支卻高達(dá)120萬(wàn)元。
小區(qū)物業(yè)的糊涂賬何時(shí)清？
據(jù)了解，按照《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性管理的通知》規(guī)定，物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備收益可以按照業(yè)主大會(huì)通過(guò)的物業(yè)服務(wù)合同或其他決定用于物業(yè)管理方面的需要。
曹炯說(shuō)，雖然有相關(guān)規(guī)定，但是很多老的小區(qū)在操作過(guò)程中都不規(guī)范，產(chǎn)生了很多經(jīng)營(yíng)性收益方面的糾紛，也有物業(yè)公司在業(yè)主不知情的情況下擅自挪用的情況。馬幼藍(lán)律師說(shuō)，法律上以前對(duì)于業(yè)主權(quán)利和經(jīng)營(yíng)性收益的概念比較模糊，直至2007年實(shí)施的物權(quán)法才對(duì)相關(guān)概念做出了明確說(shuō)明，規(guī)定經(jīng)營(yíng)性收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)公司正是利用了長(zhǎng)久以來(lái)業(yè)主對(duì)此不清楚，混淆了物業(yè)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收入的概念。
據(jù)了解，此類(lèi)情況在很多小區(qū)中都普遍存在。有杭州其他業(yè)主反映，某花園小區(qū)去年來(lái)了個(gè)新的物業(yè)公司托管，一年來(lái)一直沒(méi)有公布經(jīng)營(yíng)性收益。也有小區(qū)發(fā)生在新舊物業(yè)公司交替之際被原來(lái)的物業(yè)公司將所有經(jīng)營(yíng)性收益卷鋪蓋帶走的情況。
杭州一家知名房產(chǎn)集團(tuán)下屬物業(yè)公司經(jīng)理告訴記者，目前小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)偏低，再加上收繳率低，如果按照正規(guī)操作，近70%物業(yè)公司是不賺錢(qián)的。即使加上經(jīng)營(yíng)性收益，盈利水平也僅僅維持在10%至15%左右。“物業(yè)公司的維持主要是有很多賬面上看不見(jiàn)的隱性收入。比如垃圾處理、紗窗修理等業(yè)務(wù)，都是被物業(yè)公司承包出去的，可以獲得不錯(cuò)的收益。”他說(shuō)。
曹炯提出，有個(gè)很好的辦法是由小區(qū)業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司，公司在物業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)性收益上只有管理權(quán)，沒(méi)有使用權(quán)。所有使用事項(xiàng)都需要申報(bào)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)。“但這個(gè)方法需要業(yè)委會(huì)承擔(dān)很大的工作量和責(zé)任，推廣起來(lái)有一定難度。”他說(shuō)。
“物業(yè)收繳率低很大程度上跟物業(yè)服務(wù)水平跟不上有關(guān)。希望物業(yè)公司能加強(qiáng)自身管理，提高服務(wù)水平，透明、公開(kāi)小區(qū)收益。同時(shí)，業(yè)委會(huì)不應(yīng)該形同虛設(shè)，必須履行起相關(guān)的義務(wù)，監(jiān)督社區(qū)財(cái)務(wù)，對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。”馬幼藍(lán)說(shuō)。
