上周，本報報道了《K2地產銷售不暢“出邪招”》后，該樓盤“虛擬樓盤”的營銷策略草草收場。記者了解到，這一邪招不僅沒有讓銷售量見起色，而對比前一周的銷售數據，還出現了4套退房。

　　在業主論壇上，本報報道的新聞被業主頻繁轉載，不少業主表示開發商這樣的做法讓居住在這個小區里很沒有安全感，對于未來收房后的管理也沒信心，不少人開始動了退房的念頭。

　　記者了解到，K2海棠灣的退房主要集中在三期的一號樓，目前該項目三期只銷售了200多套，而退房數達到了58套，占三期已成交房源的1/4，退房率10.92%，在通州樓市還是不多見的。

　　“當初K2地產一下子在通州運作4個項目，我就覺得有點玄，現在看來當初的判斷應驗了。”一位不愿透露姓名的開發商向記者表示。

　　荒唐營銷引來業主退房

　　9月初，K2海棠灣臆造的水岸國際項目驚現通州，用一個根本不存在的項目來做參照物對比自己的項目如何的好，讓整個業內一片嘩然，而開發商方面卻表示這是一種新的營銷模式。時隔不久，負責該項目營銷和策劃的兩位負責人同時緘默其口，其中一個表示已經離開了K2地產，一時間關于此事的后續似乎不了了之。

　　就在這一“惡劣”營銷事件即將淡出人們視線的時候，一則業主發在論壇上的帖子又引起了記者的注意。

　　在業主論壇上記者看到，一位購房者發帖表示，自己是去年買的K2海棠灣的房子，當時的價格是2.5萬元/平方米，和開發商簽訂了無條件退房的合同，現在覺得通州的房價已經全線下跌，覺得當初買的房子不值，希望跟自己有相同經歷的業主聯合起來一起退房。

　　記者了解到，K2海棠灣的退房事件早已發生。在北京市房地產交易管理網上記者看到，從去年開始，該項目已經陸續出現了58條退房記錄，主要集中在一號樓，購房事件主要集中在去年的5月份，也就是限購政策出臺后不久。

　　查閱當時K2海棠灣的記錄，記者發現，限購政策出臺后，購房者信心開始搖擺不定，為了吸引購房者的關注，K2海棠灣三期取證后，也就是2010年的3月14日推出了無理由退房承諾。

　　該政策是這樣規定的，目前購房可享無條件退房的承諾，待交房時，對項目的環境或質量等不滿意，購房者可要求無條件退房，并且開發商還將額外返還總房款的10%。

　　但是為何沒有到交房時就出現了如此之多的退房，引起了業內人士對于K2地產借銷售融資的疑問。“當時通州房價并沒有下跌，為何出現如此之多的退房，讓人匪夷所思，借銷售融資的可能性也是存在的。”一位業內人士向記者表示。

　　K2地產小馬拉大車

　　所謂的“借銷售融資”是指開發商將房屋先賣給受買人，然后承諾一定期限后回購，并規定一定的利潤回報。

　　這和K2海棠灣的無理由退房的規定極為相似。

　　其實對于K2地產資金鏈緊張的傳言一直不斷，作為2009年突然殺出的黑馬，業內對這家以代理樓盤起家的開發商并不看好，主要是由于其過于激進。

　　2009年的5、6月份，K2地產開始在通州樓市一鳴驚人，先后以17.4億元、5.25億元和1.88億元斬獲了3塊土地，并且以6259元/平方米的價格創造了當時的九棵樹地王。

　　但是好景不長，不久后，K2地產旗下的祁連房地產有限公司就因為拖欠土地出讓金，而被收回了九棵樹地塊。這時業內對于這家黑馬的資金鏈開始質疑。

　　不僅拿地積極，K2地產也是通州樓市的價格領跑者，K2清水灣借通州新城規劃，打出了2.8萬元/平方米的天價，成為帶動通州樓市整體價格上漲的標桿。

　　但是時至今日，在通州樓市紛紛用價格換成交量的大勢下，K2地產卻又玩起了虛擬樓盤的銷售伎倆，其實背后是其慘淡的銷售數據。

　　目前K2地產在通州同時運作的有4個項目，K2清水灣的最新一期房源，自去年取證以來，只銷售了10套；K2海棠灣三期，2010年3月14日取證，9月14日時，北京市房地產交易管理網上顯示的銷售數據為211套，而9月20日，該數據變成了207套，也就是說在本周該項目出現了4套退房；M5朗峰為70年產權的LOFT，目前銷售率為30%；K2百合灣項目為該公司今年推出的項目，前兩期主打商住房，截止到上周，該項目取得了5.25億元的銷售額，而當時拿地時的付出為6.24億元。

　　銷售回款不暢而且現在又執行了預售款監管，K2地產想用9個蓋子蓋10個瓶子顯然不太可能。

　　“從去年初開始通州的開發貸基本上就停止，K2很難從銀行融資，其他渠道更難。”通州一位開發商向記者表示。

　　降價初見成效

　　從7月底開始通州開發商開始了一場自救的降價促銷活動。今年7月底，房價飆升至2.5萬元/平方米的珠江拉維小鎮突然宣布推出特價房，南北通透的兩居、三居現房，毛坯最低售價1.45萬元/平方米，精裝最低售價1.6萬元/平方米。

　　一石激起千層浪，通州樓市脆弱的價格體系一下崩潰。8月6日，華業東方玫瑰推出的A9號樓相比此前銷售的A4號樓降價10%，相當于原房價的8.1折，實際價格為1.45萬元/平方米。8月24日，潤楓領尚為慶祝公司10周年慶典，特別推出了100套特價房，均價1.55萬元/平方米，起價1.3萬元/平方米。9月4日，京貿國際城銷售人員給記者發來短信稱，二期開盤在即，預計均價1.4萬-1.5萬元/平方米。同天，京州世家也發布消息稱，93-95平方米大兩居特價房均價1.42萬元/平方米。9月7日，被外界稱為不會降價的金隅花石匠突然宣布，140平方米房源起價1.34萬元/平方米，為南北通透現房。

　　縱觀此輪降價，最高降幅達到了6000元/平方米，整體房價下調回了兩年前的水平。

　　降價給通州樓市帶回了一絲生機。從通州一位開發商獲得的統計數據顯示，8月份通州樓市的成交量出現了一定回升，全月達到了484套，進入9月，截止到9月18日成交量已經達到了375套。

　　而在周邊項目大幅降價之時，K2地產旗下的4個項目并沒有參與進來，成為了和北京ONE一樣堅挺房價的代表。其中K2海棠灣8月只簽約了1套，9月中上旬簽約了2套，與其他項目的差距不斷加大。

來源：人民網

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