綠城破產(chǎn)懸疑 信托融資風(fēng)險仍存

　　有分析人士認(rèn)為，與綠城合作的信托公司自身實力或者股東方實力較強，如果出現(xiàn)兌付困難，也完全有能力自己解決。

　　曾陷入“被收購”、“被調(diào)查”影響的綠城集團(tuán)，此次又被逼到了“被破產(chǎn)”的邊緣。綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平連夜撰文表示，綠城集團(tuán)的資金狀況短期內(nèi)尚好，綠城申請破產(chǎn)的傳聞只是一個冷幽默。

　　雖然這次“宋員外”第一時間辟謠，也仍然無法阻止傳言的一再蔓延。但是作為綠城集團(tuán)“特色”融資模式之一的信托融資，在過去的三個季度并沒有完全對綠城棄而遠(yuǎn)去，雖然業(yè)內(nèi)人士觀點不一，但是從公開的信息資料顯示，一向?qū)�資金安全甚為謹(jǐn)慎的信托資金如果對綠城仍有興趣的話，綠城集團(tuán)或許還未走到絕路。

　　今年上半年綠城集團(tuán)發(fā)行的7款信托計劃融資37.67億元，三季度4款信托計劃發(fā)行總規(guī)模9.4億元。綠城是否會破產(chǎn)無定論，但參與其融資的信托公司風(fēng)險卻高懸。

　　信托融資綠城并非標(biāo)桿

　　在一線房企中，今年綠城集團(tuán)并不是發(fā)行房地產(chǎn)信托最多的房地產(chǎn)公司。

　　用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年綠城集團(tuán)共發(fā)行7款信托計劃，信托融資共計37.67億元，在國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商中僅次于萬達(dá)及保利，其中，萬達(dá)今年上半年共發(fā)行8款信托融資計劃，涉及金額60.76億元，保利上半年發(fā)行信托計劃11款，發(fā)行總規(guī)模為44.14億元。

　　而今年第三季度雖然綠城集團(tuán)一直深受傳言困擾，但是用益信托數(shù)據(jù)顯示，三季度綠城集團(tuán)仍有發(fā)行4款信托計劃，發(fā)行總規(guī)模9.4億元。目前三季度濱江、恒大、珠海華發(fā)、中國泛海四家房地產(chǎn)公司信托融資規(guī)模超過綠城。

　　由于三季度房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模全線萎縮，綠城等一線房企的平均信托融資規(guī)模也下降明顯，但是無論是上半年還是三季度，綠城集團(tuán)的信托融資規(guī)模都不是最高的，人們對綠城集團(tuán)信托融資的關(guān)注，或許還是始于綠城集團(tuán)激進(jìn)的財務(wù)狀況。

　　綠城集團(tuán)的2010年年報顯示，其凈資產(chǎn)負(fù)債率為132%，而到了2011年年中，這一數(shù)字則飆升到163.2%。據(jù)上證資訊的統(tǒng)計，2010年年終，綠城銀行貸款的總額分別相當(dāng)于現(xiàn)金及其現(xiàn)金等價物的200%和上半年經(jīng)營收入的120%。資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)87%，流動負(fù)債占總負(fù)債的比例為76%，無論上述哪一個數(shù)據(jù)，均已經(jīng)進(jìn)入了上市房企的最高梯隊。

　　一般情況下，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得銀行貸款的支持時，房地產(chǎn)商不會選擇通過信托途徑來融資，而房地產(chǎn)企業(yè)若通過信托途徑來融資，一個原因是無法獲得銀行貸款；另一個原因便是希望將有限的銀行貸款授信額度用在其他方面。

　　財經(jīng)評論員葉檀認(rèn)為，綠城并非無路可走，宋衛(wèi)平之所以不降價，是因為有項目可以運作，這位圍棋高手懂得提前布局。如果浙江民企團(tuán)購成功，綠城不必明確降價。也有分析人士指出，在多年的發(fā)展中，綠城周圍有一大批實力雄厚合作或者聯(lián)營公司，這也是宋衛(wèi)平寄希望于騰挪項目來回籠資金的底氣之一。

　　綠城今年半年報顯示，2011年上半年，綠城中國歸屬于非上市股東的溢利高達(dá)8.85億元，幾乎占比其上半年所實現(xiàn)的17.76億元期內(nèi)溢利的一半。

　　一線房企并不一味依賴信托資金

　　“如果非要做房地產(chǎn)信托的話，與中小房地產(chǎn)商相比，我們覺得綠城集團(tuán)的項目還是相對安全的�！庇行磐袠I(yè)內(nèi)人士對本報記者表示。

　　雖然信托公司項目的風(fēng)險與房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模并不完全掛鉤，然而由于當(dāng)前的房地產(chǎn)信托多數(shù)仍然是“項目中心制”，一線房企因為擁有較多的優(yōu)勢項目，信托公司往往也更愿意與其合作。但是從數(shù)據(jù)上講，一線房企對信托資金的依賴程度卻不高。

　　用益信托的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年發(fā)行3款以上房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的大型開發(fā)商共計發(fā)行了87款產(chǎn)品，僅占房地產(chǎn)信托發(fā)行總量的16.23%，發(fā)行規(guī)模293.6億元，占比為17.6%，可見房地產(chǎn)信托資金的資源集中度不高，大型開發(fā)商的其他融資渠道較寬裕，對房地產(chǎn)信托的發(fā)行熱度較一般。

　　“我們并不是不擔(dān)心綠城集團(tuán)的風(fēng)險，但是面對不同的風(fēng)險我們也會采取不同的運作方式以求盡量規(guī)避，”某信托公司工作人員對本報記者表示：“我們的產(chǎn)品一部分向社會公眾募集，而另一部分則由綠城或者其關(guān)聯(lián)方墊上。當(dāng)項目到期還本付息時，先兌付我們向社會公眾募集部分的本金及其收益，待優(yōu)先級資金兌付完之后，剩下的用于償還劣后資金，也就是說，除非項目虧損很大，不然散戶不會有什么損失�！睋�(jù)悉，此款信托計劃近期剛剛完成兌付，扣除各項費用之后，社會公眾投資者所獲得的最終收益率不到7%。

　　事實上，今年上半年及以前，投資于綠城集團(tuán)的信托計劃很多便是采用如此方法，但是這種股權(quán)投資的信托計劃缺陷也比較明顯，那就是缺少足額抵押物，這也是該類產(chǎn)品多采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計的原因，僅僅是項目方或第三方認(rèn)購劣后資金以保證優(yōu)先級投資者的安全。分析人士指出：“這也便是之前監(jiān)管層所禁止的‘假股權(quán)，真融資’的模式，倘若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，投資于中小房企的類似信托計劃風(fēng)險會比較大，不過由于三季度綠城集團(tuán)被大家一再關(guān)注，這種模式在市面上也見的越來越少了�！�

　　同策咨詢研究中心提供的知名房企銷售數(shù)據(jù)顯示，綠城中國前三季度銷售額267億元、銷售面積167萬平方米成為房企中的倒數(shù)之列。2011年綠城的可售房源金額約1200億元，截至9月份僅賣掉267億元，僅僅完成了全年計劃的一半左右。

　　“其實，與綠城集團(tuán)合作的信托公司或者自身實力比較強，或者股東實力比較強，大家看中了綠城的項目，即使風(fēng)險比較高，不過退一萬步講，就算出了問題，最后信托公司或者股東方面內(nèi)部也能自己消化掉。”業(yè)內(nèi)人士對本報記者表示。

來源：人民網(wǎng)

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