本報訊 (記者劉藝明)買一套“疊加別墅”、“聯排別墅”，竟要辦4個房產證，這樣一個房地產商為了規避國家政策而耍的小手段，卻因為遇上了限購令瀕臨“破產”。一幫買家因為政策變動從而無法得到貸款買房子，他們于是一紙訴狀將開發商告上了法庭，近日，南海法院一審判決業主勝訴。

購房：

買“拼接別墅”要分4個證

去年4月，南海區某房地產開發公司的300多平方米別墅單位因地處城市中央、環境優美、交通便利，林女士看了之后愛不釋手。不過，深入了解后，林女士發現這套別墅竟然是典型的“拼接別墅”，必須分4個房產證出售。

所謂的“拼接別墅”，可以說是房地產業內人士所共知的“潛規則”。是規避建設部“70/90”政策的一貫手段。林女士對“一房四貸”也表露出了自己的擔心：“現在國家房貸開始收緊，4套房子銀行能貸嗎？即使能貸，但首付4成，我負擔不起。”

“一房四證都能做到首付二成，且還能省下一大筆豪宅稅呢。”售樓小姐的解釋，打消了林女士的顧慮。當月11日，她與房產商簽訂購房確認書4份，約定以總價432.5萬元價格購買別墅一套，房款采取按揭方式。林女士應在簽訂確認書后3日內與開發商簽訂買賣合同，并于簽訂后兩日內首付20%房款。簽約后，林女士支付了10萬元保證金。

轉折：

“一房多證”遇上了限購令

就在林女士和曾先生購房后6天，房產新政“國十條”頒布實施，明確對貸款購買第二套以上房屋的家庭的貸款條件進行嚴格限制，將二套以上房屋的首付比例提高到了50%以上，利率也大幅增加，甚至限制購買第三套商品房。同年6月8日，廣東出臺配套細則，要求嚴格限制購買第三套以上住房貸款。

“一房四證，銀行不給貸款，我們只能退房！”林女士找到了開發商時，開發商卻態度大變，稱貸不了款不是開發商的過錯，不可能返還保證金、購房款。同期購房者紛紛找到房產商要求退房退款，但均遭拒絕，無奈之下，十幾名購房者將房產商告上了法庭。

爭議：

是否屬于重大情勢變更？

在庭上，林女士認為，在簽訂購房合同時，她無法預見國家金融政策的變化。國家停止發放第三套按揭貸款屬于重大情勢變更，致使原、被告均無法按照原來合同約定繼續履行合同，必須解除合同。

被告房產商代理律師則堅決否認房產新政在類似案件中可作為重大情勢變更適用。他認為，限購政策出臺后還有一段緩沖期，國十條的頒布時間是4月17日，而廣東細則頒布時間是6月8日。所以，涉案原告在4月初購買涉案房產其按揭貸款申請并未受到上述國家政策的實質性影響，銀行完全可以向其發放按揭貸款。

此外，被告房產商還出示了其與林女士簽訂的確認書，該條款約定，若林女士未按約定交付全額首期款、物業專項維修基金及按揭等相關費用，或未按約定簽訂《商品房買賣合同》及其補充協議的，房產商有權解除本確認書，且保證金不予退回并可以不通知原告而將該物業另行出售。

判決：

房地產公司行為明顯不當

南海法院認為，被告房地產公司均以“疊加別墅”、“聯排別墅”形式分別向多人同時銷售該樓盤相連的4套房屋，但國土資源部于2003年9月曾發文停止別墅類土地供應，因此房地產公司的行為明顯不當。

此外，開發商為吸引顧客，提供靈活優惠的貸款條件，違背了國家相關信貸政策規定，還與買家簽訂保底條款，在未能確定付款條款能否實際履行情況下進行補充約定，明顯加重對方的責任。

據此，近日南海法院依法作出判決，判令被告返還原告林女士保證金10萬元，返還曾先生已交購房款205265元和維修基金18552.65元。

據了解，今年以來，佛山市南海區人民法院已受理了61宗因限購引發的退房糾紛案件。