東西顆粒廠兩地塊因閑置多年，在鬧市區中已長滿荒草

煙臺華明房地產有限公司所在地

國有土地使用權出讓合同簽訂時間為8月3日，但正式招拍掛時間為8月11日

在房價地價高企的今天，寸土寸金的城市中心區大量的土地卻以各種名義曬著太陽，這種奇怪的“囤地”現象也正在煙臺經濟開發區上演。但據中國經濟網記者調查顯示，囤地背后卻遠非開發商為謀取增值暴利那么簡單。

國土資源部的統計顯示，2009年底我國約有1萬公頃的土地閑置，而到2010年底則增至11944公頃，閑置宗數也從1457宗增到了2648宗，其中有六成閑置土地是由于征地矛盾等“政府原因”造成的。在開發商和地方政府相互推諉之間，“囤地”的板子應該打在誰身上呢？

黃金地段土地曬太陽

在煙臺開發區居住中心的核心位置，開發區主干道黃河路和長江路之間，一大塊土地長滿了荒草，被圍擋圍得嚴嚴實實。旁邊緊挨著一片低矮的平房，幾家小商戶慘淡經營，兩塊區域連成一片將近400畝地，這在周圍高樓群中顯得特別扎眼。這里距離開發區海水浴場金沙灘僅600米遠，按附近一家新樓盤售樓小姐的話說是開發區內稀缺地段。

據了解，這兩塊地均由煙臺華明房地產有限公司(以下稱華明地產)持有，被稱之為東顆粒廠和西顆粒廠，分別在2005年和2008年通過國有土地出讓獲得。前者面積168畝，出讓價格66萬元/畝，按出讓合同規定應于2006年6月29日之前開工建設。后者面積148.7畝，出讓價格28.63萬元/畝，應于2009年12月31日之前開工建設。而就在一條馬路之隔，另外一塊40多畝土地也為華明2004年拍得，2011年才開始建設，項目名稱為海琴灣[最新消息 價格 戶型 點評]。因此，三塊地最短閑置達4年，最長閑置時間達到了7年之久。

“05年還是08年，記不清了，反正西顆粒是2010年拆的”，對于華明地產總經理張自強來說，拍得土地的日子似乎因為間隔真的太久已經很模糊了。對于為何閑置這么久未開發，他態度激烈，語焉不詳，“你說我們賣房子的不想蓋房子嗎？你(指記者)不要提揭開傷疤的事。這上面事情日積月累，背后的問題很復雜”。

目前西顆粒廠已經基本完成拆遷，但拆遷后業主仍在四處上訪，舉報其暴力拆遷。東顆粒廠因多種原因被擱置，糾結點仍集中在拆遷補償問題上。

根據當年煙臺市國土資源局國有土地使用權掛牌出讓公告，出讓宗地以公告時現狀為準，競得人華明需自行協調原產權單位自行拆遷地上建筑、憑證土地及其他相關事宜，即毛地出讓。但華明地產對外一直聲稱是凈地出讓，即政府負責拆遷。2010年5月，東顆粒廠的住戶收到了來自開發區以及華明地產委托拆遷公司先后發來的兩份拆遷通知。

張自強在接受記者采訪時表示，沒開發的原因是沒有從政府那里拿到地。“現在是政府負責拆遷”，“我們不和居民直接接觸，那都是政府的事”。

那究竟是哪個政府的事？煙臺市國土資源局經濟技術開發區分局一位自稱為負責人的工作人員表示，該地塊屬于福山區在開發區內的一塊“飛地”，地塊在開發區，但權屬上屬于福山區，并由福山區政府2005年征地掛牌出讓，因此責任在福山區政府。“主要原因是與拆遷戶拆遷協議沒達成，開發商不是不想開發，是政府沒有交付土地，企業也給市國土局反映要求交付土地，市國土資源局專門給福山區政府下過文，要求盡快交地”，這位負責人說。

這就造成了福山區政府賣地，由開發區來進行規劃和拆遷的狀況。煙臺開發區建設管理局局長邵杰表示，去年確實也嘗試過著手清理東顆粒廠土地，并按老拆遷條例去組織，但是最后因賠償缺乏資金而被迫擱置，因為地由福山區政府賣出，土地出讓金進的是福山區財政，且恰逢新拆遷條例頒布，只好先放一放。

“福山把地賣了我們來擦桌子，財政拿錢的話列入誰的預算？列入我的(指煙臺開發區建設管理局)預算沒來頭，財政收支不能光有支沒有收啊，如果替福山支出那至少應該有個協議，沒協議預算列不進去，開發商也說不行，而且現在房地產價格也漲了，原來拍地的錢還是便宜，拿多少錢去補是個問題，政府總之要拿一部分”。

一切矛頭都指向了煙臺市國土資源局福山分局，該局副局長姜珍川和土地儲備中心科長蔡啟國兩人接受中國經濟網記者采訪時表示，因為權屬關系土地由福山區政府拍出，但規劃拆遷等后續工作應由開發區來完成，“因為土地證證是開發區發的，誰發證誰管嘛。”

據東西顆粒廠居民給國家信訪總局的舉報信上反應，福山區政府收受了華明地產3000萬元負責拆遷。對此，蔡啟國斷然否認此說。“如果開發商說給了這個錢，給誰了？給了哪個部門了？憑據在哪里，讓他拿出來！”

對于西顆粒廠未開發的原因，煙臺市國土資源局經濟技術開發區分局解釋為是卡在了規劃方案上，“一直在上報規劃方案，政府準備打造精品小區，對規劃很慎重，幾經修改到現在規劃部門的規劃還沒批下來。”但煙臺開發區規劃局分局管理處馬姓負責人則明確對記者表示，目前并未接到建設單位的正式方案，僅拿過概念性方案進行過初步溝通，但是達不到報批的要求，“只要各方面符合條件可以馬上批”。據他了解，東西顆粒廠的規劃華明地產從2010年才開始著手做。

工廠當農田看護房補償？

不管開發商和政府如何扯皮，對東顆粒廠上面的住戶來講，目前的日子都難捱。“拆遷公司不斷的發小廣告，今天說要拆了，明天說要拆了，搞得人心惶惶，沒辦法做生意，原來很多廠房現在都租不出去了”，一位業主說。在這片廠房中曾經有上百家小企業欣欣向榮，而今只剩下幾家勉強支撐，廠區里冷冷清清。

“從2005年就開始說要拆遷，5年內開發商都沒來談拆遷事宜，”這位東顆粒廠的業主說。2010年5月，東西顆粒廠住戶兩天內一下收到兩份拆遷通知，一份是煙臺經濟開發區建設房管局下發的拆遷公告和華明地產委托的煙臺三木拆遷有限公司發的拆遷通知。“我們上面的租賃合同還遠沒到期不說，就算是要拆遷，拆遷賠償標準也嚴重背離事實。”

在拆遷公告中提出，對于標準有證房屋按煙開(2005)67號文等開發區現行規定評估補償，附屬設施按照(2008)40號文補償，而這個文件是針對農民承包責任田內看護用房及附屬設施的拆遷賠償，標準最低僅為190元/平方米。按照山東省和煙臺市及開發區關于城市拆遷的有關規定，補償標準最少為1600元/平方米，二者相差達8倍，這引起了業主集體反對。

“我們早在1992年就取得集體建設用地土地使用證，用途是工礦企業廠房建設，且2005年又被收為國有城市建設用地后掛牌拍賣，怎么能當作農田看護用房來補償？！”，一位東顆粒廠的業主氣憤的說。

由于對補償標準不滿和征地程序合法性的質疑，東西顆粒廠業主曾集體向國家信訪總局舉報并引起該局重視，2010年8月開發區拆遷辦在各方壓力下召開了一次拆遷許可聽證會，但會后此事不了了之。

東顆粒廠到底由誰拆？如何拆？這是目前百名業主最為關心的事情，好消息是開發區建設房管局似乎已經探索出了解決思路。

煙臺開發區建設管理局局長邵杰表示，目前已經根據新拆遷條例，研究出了解決路徑，決定把此拆遷項目納入到拆遷計劃中，在今年內上報到市人大。

“根據新拆遷條例，任何拆遷都必須通過同級人大批準，但開發區不是行政管轄區，是市政府派出機構，哪里批這個事，需要研究路徑問題，開發區不具備這個權利，得上市人大，還涉及強制拆遷的司法權限，討論很久我們還去南方去學習，最近才確定，省級開發區同級職能在拆遷問題上可作為主體部門，開發區就可以批了，我們和經發局兩家打報告哪些準備拆列入計劃，通過市房管局和發改委一塊報市人大，批準了再拆。”

對于拆遷資金，他表示肯定還是財政來出，但是怎么出還是應當如前面本文所述需要和福山之間有一定的協議。

小開發商如何取得了大地塊

“煙臺人都知道，華明沒有錢，董事長他大舅哥的挖土機工錢還欠著呢”，一位出租車司機聽聞記者采訪目的后如此說到。這也絕非一家之言，記者隨即訪問的幾位當地居民也稱華明地產在當地并不出名，開發過幾個小樓盤，其中最知名的還是其辦公樓華明大廈。

當記者按圖索驥尋找到該大廈時，不免有些驚訝，這和操作上億資金的房地產開發商的形象十分不般配。華明大廈是一棟綜合樓，大部分為居民建筑，九層的主樓絕大部分出租給當地一些中小企業，僅三層四層為其正式辦公地點，且一半為其物業管理公司。

據了解，華明地產目前正在東西顆粒廠隔街開發的海琴灣項目為42.58畝，設計四座獨棟高層，是和煙臺開發區公平房地產有限公司合作開發，即雙方各建設兩座。其總經理在2010年接受媒體采訪時也一再表示這個項目很小，但就是如此小的項目還采取合作開發的模式，其資金實力確實值得懷疑。

公開資料顯示，華明地產以建筑商起家，目前具有的房地產開發資質為四級，注冊資本為1800萬元，根據《山東省城市房地產開發企業資質管理規定》，四級資質開發企業可承擔建筑面積10萬平方米以下的住宅區的土地、房屋以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設，僅能在所在地城市范圍承攬房地產開發項目。但華明在該片區域所規劃的建筑面積已經達到了28.67萬平米之多。

但就是這樣的開發企業為何能在黃金地[簡介 最新動態]段接連獲三個地塊，涉及面積達幾百畝之多？

據東西顆粒廠業主反映，東顆粒廠掛牌出讓之時蹊蹺甚多。2005年7月9日發出出讓公告，規定8月11日為掛牌最后期限，但大多數開發商知道此事時已經是8月初。出讓公告要求競買人繳納1.1億競買保證金，而出讓金總額就為1.12億元，如此短時間籌措如此多資金這道門檻使得華明地產幾乎成為唯一競買企業。另外，華明地產也被指出雖最終獲得該地塊，但競買保證金卻并未在競拍前如期支付。而記者在開發區國土資源局查閱資料時也發現，該地塊國有土地使用權出讓合同11頁明確寫出合同簽訂時間為8月3日，即合同早于土地正式出讓日期8天簽訂，該局負責人對此的解釋是筆誤。

據此，本月11日下午，中國經濟網記者來到煙臺市國土資源局福山分局，要求查看東顆粒廠國有土地出讓合同、出讓公告對外發布時間證明、當年參與招拍掛的其他開發商企業資料以及華明地產繳納競買保證金的銀行對賬單。該局副局長姜珍川先是推說檔案管理員到市局去開會了，手機關機暫時聯系不上，1小時后又稱該管理員臨時去省局開會了，不知什么時候會返回。截止記者發稿前，該局也并未出示任何證明材料。（中國經濟網曹元水李雨思）