新華網北京8月25日電(楊光)“商改住”不僅擾亂城市規劃、給購房者帶來風險，更讓目前剛剛取得良好開端的房地產調控工作面臨挑戰。北京市房協的一位專家表示，北京“商改住”項目規模龐大，很多項目在售，如果不控制這部分項目的銷售問題，很可能讓商業項目擾亂住宅市場的調控工作。
6月1日起，北京市住建委會聯合多部門出臺了《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》。自此，北京“商改住”項目將不再有增量，這意味著 符合“限購”條件的外地人可購買房屋的最后一條路即將被堵死。這也意味著存量“商改住”項目將成為“稀缺品”，于是“商改住”項目開始上演最后的瘋狂。
東亞上北鑫座幸運地趕在政策出臺之前，于5月13日開盤，抓住了最后的時機，打著“絕版”的旗號大肆宣傳其在昌平區回龍觀的這一“表里不一”的辦公項目，目前主推5月份開盤的1號樓和3號樓，產權50年。記者實地走訪發現“不限購”和投資價值正是上北鑫座鼓吹的重點。北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至7月17日，5月13日開盤的東亞上北鑫座辦公項目已售出480套。
事實上，在對住宅市場調控愈演愈烈之時，記者在采訪中明顯感到，與政策出臺前相比，不少商住項目開發商對于商住字眼頗為敏感，怕引起政策打壓。同時，部分購房者心里也在暗自打鼓，“現在買的房子是期房，政策并沒有明確什么情況的商住樓不能辦房產證，真到收房了是否能拿到房產證” 東亞上北鑫座變相打擦邊球這一做法是否存在“違規”操作，也讓越來越多的業主以及投資者心生背棄。
“掛羊頭賣狗肉”通過“規劃”關
上北鑫座是東亞新華的辦公項目， 從6月1日開始正式實施的“商改住”新規中，被業內公認掐住“商改住”項目“死穴”的一條是商業、辦公類項目不能每戶單獨設衛生間。這種情況下如何自住銷售人員向記者保證，房間預留了上下水，而且“商改住”的流程很簡單：購房者如果想買房用于自住，要進行兩次驗房。首次按毛坯房收房，之后與開發商指定的裝修公司簽訂裝修合同，可直接獲得住宅裝修方案，“廚房、衛生間就都有了”。通過開發商贈送的“精裝修”，辦公項目搖身變成了“住宅”。相關人士分析，開發商這樣做是先按照辦公項目建樓，建成驗收后再改屋內規劃。
高通律師事務所創始合伙人敬云川分析，開發商這樣做的意圖是讓購房人為更改規劃負責。這樣做相當于是購房人自己與裝修公司達成協議，在裝修過程中改變房間內規劃。通過這種手段，開發商就可以不為擅自更改規劃的違規行為負責，即使日后相關部門要進行處罰，也無法處藩發商。同時由于房屋規劃變更而引發的相關風險也隨之轉嫁到購房人身上。
一位上北鑫座的業主在向記者表示他的無奈與擔憂時說：“我買不起別的房，只能買它了。前一陣子剛出臺禁止商改住的政策時我曾問銷售，他們說政策出臺前拿到的消售許可證，不受政策影響，我還挺高興的！后來還是不放心，又找建委的朋友咨詢了一下，原來他們根本就沒按商改住報批，而是直接按商業寫字樓報批的，以前這種情況通常是等政府監管部門完全驗收之后再進行代工(代替業主統一施工)裝修改造，再把衛生間分隔出來。這樣可以打政策擦邊球，而又不影響拿到產權證。不過現在五部委聯合嚴察監管，就是為了防范政策露洞，以后能否拿到房產證不好說，不過開發商蓋衛生間是肯定的。如果當初按商改住(酒店)報批就不會存在此問題，現在也不是沒辦法，頂不濟了等辦下產權證來再給業主裝衛生間。”
《精品購物指南》最新一期的“2011樓市金酸莓獎”也將東亞上北鑫座戲謔了一番送上第一名的寶座，撰文記者稱：“開發商是用一招“偷梁換柱”，既鉆了目前“商改住”政策的空子，似乎又對購房者有了交代。只是，不知在未來樓市宏觀調控不容樂觀的前景之下，這樣偷換概念的做法還能維持多久而在北京房地產交易管理網站東亞上北鑫座的交易情況頁面上，也特別提示要求購房者應按照規劃設計用途使用。言下之意就是告訴購房者：購買有風險，后果請自負。”
戶型如蝸居，周邊環境惡劣
記者在東亞上北鑫座的售樓中心采訪時發現，不算寬敞的售樓處里只擺放了一個項目沙盤，沒有樣板間，只有一紙戶型圖，所有關于項目的細節全仰賴于售樓人員的口述。從項目沙盤可以看到，項目完全按照商業和寫字樓的定位進行設計，前排為臨街商業街，后排為7層住宅。根據項目戶型圖的標示，東西向的長長走廊將空間一分為二，每套房間沿走廊兩側門對門排列。每層甚至還配備了公共衛生間。對此，售樓人員告知，公共衛生間是為了規避政策，入住后不會開放使用。
而主打小戶型的東亞上北鑫座，戶型建筑面積在36.17-161.72平方米之間，部分戶型的實用面積不足70%。以目前在售的B4戶型為例，37.25平方米的建筑面積，實際使用面積僅為25平方米左右。一位不愿意透露姓名的上北鑫座的購房者對記者坦言：“這個項目性價比不高。拿50平米的戶型來說，得房率在70%，換言之實際居住面積35平米，兩層按照1.6的系數來乘(有挑空)，實際居住面積為56平米。總價約100萬。這樣樓面價為2萬元左右一平米。這個價格基本和周邊住宅的價格差不了太多。但層高僅有2.1米-2.3米，一層30多戶的居住環境。這個品質比住宅差的太遠了。”
另外，由于整個建筑的設計以商用為特征，因此前排商業街與后排住宅之前的距離遠遠達不到純住宅社區的樓間距，再加之建筑體形存在拐角和架空，因此位于住宅底層和把角的戶型都存在一定程度的擋光情況，而這些戶型也是目前項目一直未能售出的部分。
與此同時，由于項目“商改住”的定位為商業項目的區域，往往不是宜居區域，周邊配套也不是為居住服務；從城市發展來看，“商改住”打亂城市原有的功能規劃和功能布局，可能導致某些區域人口和車流超負荷，加重城市病。
就東亞上北鑫座這一案例來看，有一點值得注意，記者從北京市規劃委員會網站的2010年3月15日平西王府車輛段公示圖上了解到，昌平區規劃建立回龍觀污水處理廠、垃圾中轉站、糞便處理廠、環衛車輛廠。這四個處理廠的位置為回龍觀東部社區的上風口，眾所周知，北京的四季風向主要為北風和西北風，單獨一個污水處理廠產生的污泥氣味覆蓋區域為周邊兩公里，則覆蓋整個回龍觀東部地區和霍營眾多商品房小區，會引起很大的居民的不滿和抗議。更何況有其他三個都會產生異味的工廠呢這里已經購買或者按照政府安排的保障居民為了保證北京城市規劃已經做出很大犧牲，讓出市里的黃金地段，然而等待他們居住的是離小區如此之近的污水處理廠、垃圾場、糞便處理廠，可想而知他們心理是多么難受和委屈。而對于本來就持觀望態度的投資者，不得不說如此惡劣的環境和有待重新審視的區域規劃，更加敲響了他們心中的退堂鼓。
開發商利字當頭，購房者“傷不起”
此前據多家媒體報道，東亞上北鑫座是2009年6月中國建筑下屬中建國際旗下智地創展和創智天地兩家子公司聯合體以2496元/平方米樓面地價招拍掛拿下回龍觀 (A08、C07-1、C07-2、D01地塊)地塊之后不久，將地塊中的大部分轉讓給東亞新華公司。該項目預計最低售價1.68萬元/平方米起，但實際上個別在售戶型的價格已經超過2.1萬元/平方米，如此算來該項目利潤率可達到30%，可謂相當可觀。
由于土地屬性為辦公商業用途，除了在使用年限上比純住宅項目少了20年外，在購買成本和居住成本上，同樣與純住宅項目大有不同。根據北京房地產交易網站上的特別提示，項目的貸款年限不能超過10年，且無法申請住房公積金貸款；同時不能享受普通住宅的稅費優惠，也不能辦理戶籍手續。而在項目售樓處的公示文件上，可以看到項目的水費為6.21元/噸，電費(峰段)為1.293元，供暖費每季為35元/平方米，并無燃氣供應，各項生活成本遠遠高于普通住宅。
一位在京工作的安徽小伙小苑向記者講述了他的看房遭遇。小苑本來準備在近期買套普通住宅，在新居內與女友完婚。但是，由于他在北京納稅的時間不足5年，“京十五條”出臺后，他不得不將目光轉向“商改住”樓盤。“我知道這種樓盤不通天然氣，只能用電磁爐做飯，生活成本確實高，但能有什么辦法呢想到這種樓盤的房價比普通住宅低，我就打算狠狠心買了！” 可更讓小苑的無奈是，“商改住”項目還隱藏了另一個巨大的秘密：因土地性質的原因，國家對“商改住”房屋每年都征收房產稅，具體金額為：房產原值的70%×1.2%。這意味著一套100萬元的“商改住”房，每年要交8400元的稅。這無疑給“商改住”的購房者又增添了一筆經濟以及心理上的負擔。
“商改住”現象長期存在禁而不止，一個主要原因是存在這種需求。去年4月以來，對住宅的限購令反而成為“商改住”項目的所謂利好消息，在開發商的宣傳之下，很多此類項目甚至成為市場上難得的“暢銷”產品。“商改住”的禁令實施后，客觀上來說，對現有“商改住”項目是有利的，諸如東亞上北鑫座這些項目的開發商會打出“絕版”牌，甚至提高售價等，但無論開發商如何宣傳，本文提到的這些“商改住”項目的缺點是不可能改變的。
