綠城中國常務副主席兼執行總裁壽柏年在業績發布會上表示，綠城今年在670億元的全年銷售目標上存在困難，并已決定下調新開工量約150萬平方米。
這只是其化解資金鏈困境的辦法之一。綠城還寄希望于出讓部分項目股權及成立地產基金輸血自有項目等措施來解危。
但問題在于，在因調控而銷售受阻的情況下，極高的負債率會否帶來資金鏈斷裂的風險？是什么造成了綠城如今的局面？
負債率全行業最高
據2010年中報，綠城負債率大幅提升，由2009年年底的105.1%上升至目前的158.8%。對此，綠城表示，負債率的上升主要是公司規模擴大、項目增多所致。
另一項數據更為嚴峻。摩根大通的一份報告指出，綠城的凈負債權益比已經由2009年年底的136%上升至今年6月末的211%，并且至2011年下半年預計該比率都會維持在200%以上的高位。摩根大通認為，綠城高負債的財務策略令其估值受限。
交銀國際也認為，在行業貸款收緊的情況下，如此高負債狀況實屬不利。截至2010年6月30日，綠城中國持有現金110億元，負債額高達303億元，其中一年內到期的短期借貸約105億元。
對此，綠城中國董事局副主席羅釗明對記者表示，因去年拿地在今年上半年集中付款，導致表內負債激增。“但負債率依然在可控范圍內，綠城今年不會降低負債比率。”
目前，綠城有65個在建項目，總在建面積約994萬平方米。下半年，預計將有44個項目（或項目分期）開工，新開工建筑面積為648萬平方米。加上上半年新開工面積315萬平方米，全年新開工面積約963萬平方米。
為此，下半年的工程款，綠城至少需支付110億元左右。此外，去年拿地尚未付清的款項加上今年上半年拿地的先期付款，總計約100億元。再加上年內到期的短期借貸以及其他費用，羅釗明預計2010年綠城全年的現金支出將在700億元左右。
五道防線
由此看來，未來的資金鏈狀況，更多還是取決于房子的銷售速度，因而綠城中國也在業績公告中重申了“早銷、快銷、多銷”的策略。業內人士分析，在如此高負債的情況下，依靠“借新償舊”的方式已不太可行，流動性的難題更多需依靠企業內部的周轉。
但是，一直致力于中高端產品的綠城，由于其目標客戶更多為投資性需求，且項目布局多在高房價的浙江、北京等地，因而本輪調控中，受到的沖擊非常大。2010年上半年的去化率為68%，較之2009年的89%已明顯下滑。
在銷售不暢的情況下，綠城已經謀劃著第二道防線。“就是和別人合作開發土地。”羅釗明透露，目前已經和多家“不缺錢”的企業都有過接觸，在9月份將會有所動作。
“綠城95%以上的資產是土地和住宅物業，變現能力非常快。一旦資金發生問題，我們可以有機會用合作的方式變現。我們有大量的戰略合作伙伴，他們有錢，如果我們出讓一些項目的股份，他們是非常樂意接收的。”羅釗明說。
綠城的第三道防線，則是降價賣房，快速回籠資金。“但是不到一定程度，我們不會輕易使用。”羅釗明說。
如今，借著房地產基金大潮，綠城開始琢磨其第四道防線，即成立自己的房地產基金。羅釗明透露，目前綠城已經和很多金融機構進行洽談，大概在下半年到明年上半年，會有具體的進展。
據記者了解，基金將投向于綠城和綠城合作的項目上。
第五道防線便是下調開工量。
模式風險
令人不解的是，在歷經去年4月份危險的“生死債劫”之后，綠城緣何還如此熱衷于高負債下的急速擴張？2008年年底，綠城負債率達140%；2009年，銷售額劇增之后，負債率降低至105%；但如今，又快速飆升至近158.8%。
“綠城是經營和品牌都很不錯的一家公司，但是在金融戰略和財務安全上理性不足。”金融分析專家杜麗虹評價稱。
一位投行界人士也向記者表示，綠城的問題在于，上市后擴張過于激進，追求爆發性的增長，而忽略了長期穩定的可持續增長。
2006年7月上市之初，綠城的土地儲備為800多萬平方米。在2007年瘋狂拿地后，至2008年底，土地儲備已經增至2520萬平方米。不斷融資、不斷拿地，是綠城快速擴張的主要模式。
2009年的新一輪高峰，綠城在土地市場更是一擲千金。據統計，綠城2009年在土地市場上拿地金額約455億元。2009年的杭州總價地王前十位中，有4個出自綠城之手。
截至2010年6月30日，綠城土地儲備項目已達101個，面積約3244萬平方米，其中綠城權益面積約2245萬平方米。
這似乎與掌舵者的性格有關。在杭州地產圈，綠城集團董事長宋衛平的“賭性”人所周知。綠城也在瘋狂的土地市場上，一次次“追漲”。
宋衛平豪賭地王，豪賭高負債的邏輯在于，只要有好的項目，并能夠快速變現，就不會出現資金鏈斷裂，就能夠安然無恙。
但2008年的銷售困境以及2009年的“債劫”，已經證明了其間的風險。業內人士分析，如果負債率依然維持高位，一旦市場有變，將十分危險。
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