是否會(huì)成變相炒房
對(duì)于“網(wǎng)上售房”的頻頻亮相，一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)會(huì)成為變相炒房；有網(wǎng)友指出，競(jìng)價(jià)銷售和國(guó)家要求的“一房一價(jià)”有違背之處，這對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控部門來(lái)說(shuō)，顯然存在監(jiān)管盲區(qū)。
據(jù)泉州海城花苑售樓部的工作人員介紹，“網(wǎng)售”流程相對(duì)簡(jiǎn)單，購(gòu)房意向人只需向泉州市產(chǎn)權(quán)交易中心按每套房屋５萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)交納保證金，且交易保證金的匯款人名稱與競(jìng)買人名稱一致，雙方簽署相關(guān)承諾書后，即可參加競(jìng)買。
目前，泉州市尚未出臺(tái)具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，所以在申請(qǐng)購(gòu)房的資格上沒有限定。在競(jìng)買過(guò)程中，由于樓層、面積的不相同，每套商品房正式開放競(jìng)價(jià)時(shí)，采用網(wǎng)絡(luò)動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)的方式。這位工作人員表示，其實(shí)“網(wǎng)上售房”和現(xiàn)場(chǎng)拍賣的形式很相似，只不過(guò)是它把現(xiàn)場(chǎng)的舉牌搬到了網(wǎng)絡(luò)上。
業(yè)內(nèi)人士指出，在“網(wǎng)上售房”的過(guò)程中，房?jī)r(jià)信息是透明了，但對(duì)銷售對(duì)象信息審查很“粗放”，結(jié)果很可能無(wú)法控制下網(wǎng)后的“炒房”，這對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控部門來(lái)說(shuō)，存在監(jiān)管盲區(qū)。
分析人士指出，防止網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)變相成為炒作，必須要滿足：一是開發(fā)商最初的成本定價(jià)要合理；二是推盤的量要足夠大；三是操作競(jìng)拍機(jī)構(gòu)不直接與買賣雙方接觸。
“網(wǎng)售”能否成為常態(tài)
搜房網(wǎng)的一份調(diào)查顯示,60.7%的受訪者認(rèn)為目前的“房地產(chǎn)電子商務(wù)化” 不成熟。其中,36.9%的受訪者已經(jīng)指出了“監(jiān)管缺位”的問(wèn)題；15.5%的人感覺“市場(chǎng)條件尚不具備”,16.7%的人認(rèn)為“有關(guān)法律尚不完善”。
思源經(jīng)紀(jì)公司副總裁成實(shí)認(rèn)為,與傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式相比,網(wǎng)上售房?jī)?yōu)勢(shì)在于購(gòu)房者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)即可得到樓盤信息,特別是3D等立體圖像可以將樓盤的內(nèi)部與外部結(jié)構(gòu)全方位展現(xiàn)在人們面前。但“眼見為實(shí)”的消費(fèi)習(xí)慣會(huì)讓購(gòu)房者購(gòu)買時(shí)猶豫不定。
目前,購(gòu)房者在買房時(shí)不僅要考察規(guī)劃圖、房屋模型和沙盤,還要實(shí)地體驗(yàn)樓盤配套設(shè)施等。而實(shí)地考察的環(huán)節(jié)是網(wǎng)上購(gòu)房無(wú)法滿足的。
除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)消費(fèi)觀念的障礙外資金監(jiān)管也是制約房地產(chǎn)電子商務(wù)的另一因素。
此前,根據(jù)中國(guó)人民銀行的規(guī)定,電子商務(wù)平臺(tái)要監(jiān)管網(wǎng)上交易資金,必須申請(qǐng)第三方支付牌照,而目前擁有上述牌照的僅20余家公司,包括搜房、新浪樂(lè)居在內(nèi)的大多數(shù)房地產(chǎn)網(wǎng)站并不具備這一功能。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志在首屆中國(guó)房地產(chǎn)家居電子商務(wù)高峰論壇上表示,網(wǎng)站的運(yùn)營(yíng)方需要探索與政府、銀行的電子政務(wù)進(jìn)行對(duì)接。“大量房源一旦上線以后,它的真實(shí)性、有效性特別是房產(chǎn)的權(quán)證的確認(rèn)、資金的安全性都是非常重要的問(wèn)題。”
DDC互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心副總裁傅志華指出,電子商務(wù)網(wǎng)站成功的關(guān)鍵在于網(wǎng)站的信譽(yù)、商品及服務(wù)的質(zhì)量。“房產(chǎn)類電子商務(wù),如果房源沒有選好,用戶到項(xiàng)目中體驗(yàn)感覺不好,網(wǎng)站美譽(yù)度反而下降。”
易觀國(guó)際分析師唐亦之認(rèn)為,目前房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)售時(shí)網(wǎng)站能夠獲取的仍是營(yíng)銷推廣費(fèi)用而非零售利潤(rùn)。在網(wǎng)上購(gòu)房意愿不高時(shí),推廣的話題意義大于實(shí)際銷售意義。而持續(xù)性地開展網(wǎng)售,需要構(gòu)建開發(fā)商與用戶間的雙贏模式、安全有效的支付資金保障等,這對(duì)網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)是多方面的挑戰(zhàn)。
“網(wǎng)售”推廣誠(chéng)信才是關(guān)鍵
“網(wǎng)上售房”新模式現(xiàn)下能否快速引領(lǐng)房地產(chǎn)進(jìn)入“電子商務(wù)時(shí)代”？不少業(yè)內(nèi)人士表示不樂(lè)觀。
“對(duì)一部分項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，再不拓寬渠道銷售或許就面臨關(guān)門。‘網(wǎng)售’雖然會(huì)減少利潤(rùn)，但可以縮短項(xiàng)目銷售周期，加速資金周轉(zhuǎn)。”資產(chǎn)與權(quán)益交易服務(wù)平臺(tái)金馬甲總裁樊東平認(rèn)為，這是房地產(chǎn)電子商務(wù)成長(zhǎng)的契機(jī)。
但改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售模式并非易事。一些專家認(rèn)為，買賣房產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，涉及的具體問(wèn)題多。在線交易需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，網(wǎng)購(gòu)房產(chǎn)難以成為主流趨勢(shì)。
對(duì)于網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)商提出的這一新模式更易找到合理價(jià)格的說(shuō)法，業(yè)內(nèi)人士指出，它是一種宣傳的噱頭。合理價(jià)格仍然是通過(guò)前期開發(fā)商積累客戶、反復(fù)與客戶溝通達(dá)成的。
不過(guò)，房產(chǎn)開發(fā)商步調(diào)一致沖上電子商務(wù)平臺(tái)，總有道理。
華東師大商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉就認(rèn)為，“網(wǎng)上售樓處”將與實(shí)體售樓處互補(bǔ)，成為復(fù)合、立體的房產(chǎn)銷售渠道。
網(wǎng)上賣房至少可以替房產(chǎn)商省下一筆中介代理費(fèi)，還能省些營(yíng)銷推廣費(fèi)用，經(jīng)濟(jì)上劃得來(lái)，值得一試。而且，網(wǎng)上賣房主要針對(duì)年輕購(gòu)房者，目標(biāo)明確，這有利于借助策劃提高營(yíng)銷效率。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說(shuō)，網(wǎng)上賣房如果與“3D網(wǎng)上看房”結(jié)合，展示更直觀、精細(xì)，信息更透明，將能成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)一種營(yíng)銷方式。
但決定成敗的最關(guān)鍵因素，是網(wǎng)上售房平臺(tái)的公正和公信力。陳杰表示，對(duì)參與競(jìng)價(jià)的網(wǎng)友如何作資格認(rèn)定，盡量把“托兒”剔除出買家之列，需要研究制定一套辦法，否則魚龍混雜，買家就容易被“托兒”們“綁架”，頭腦一熱，過(guò)度出價(jià)。還有，有人在網(wǎng)上買外地房子，沒法看房，如果房子的實(shí)際狀況跟房產(chǎn)商的說(shuō)辭不符，如何處置糾紛？又怎樣事先規(guī)范和保證信息披露的真實(shí)？總之，防止和懲處很可能發(fā)生的欺詐行為，政府部門宜早作籌劃。
